《南京市物業(yè)服務收費管理實施辦法》2005年3月1日起實行
南京市物業(yè)服務收費管理實施辦法
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》的有關規(guī)定,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè),對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)服務收費的管理與監(jiān)督工作,制定本市物業(yè)服務收費的管理辦法及相關政策規(guī)定;區(qū)、縣價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務的內(nèi)容、特點的不同情況,分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅的公共服務收費及住宅區(qū)停車服務等專項服務收費,實行政府指導價。
普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)的公共服務收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費,實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費,由市物價局會同市房產(chǎn)管理局根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準等因素,制定相應的等級收費基準價及浮動幅度,向社會公布。
第九條 業(yè)主大會成立前,開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)應在前期物業(yè)服務合同中約定公共服務收費標準(水平)、計費方式、計費起始時間,并同時約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內(nèi)約定,并在業(yè)主入住前報經(jīng)價格主管部門核準。
以招投標方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監(jiān)督管理,及時糾正和依法查處招投標中的違法違規(guī)行為。
第十條 業(yè)主大會成立后,普通住宅公共服務收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后,在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費,業(yè)主大會成立前,由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范與引導,行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)公共服務費收費水平,促進相關各方合理約定物業(yè)服務收費有關事項。
第十二條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十三條 物業(yè)管理公共服務費用的構(gòu)成因素為:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護保養(yǎng)費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;
8、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;
9、合理利潤(普通住宅不超過8%);
10、法定稅費。
第十四條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起,應按物業(yè)服務合同約定的時間交納物業(yè)服務費用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的,物業(yè)服務費用由業(yè)主或使用人按約定交納,但業(yè)主負最終交納責任。
物業(yè)管理公共服務費以法定產(chǎn)權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算;未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)性六個月以上)未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè),業(yè)主應向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?,按?guī)定或約定公共服務費標準的70%交納空置物業(yè)管理費。
第十六條 前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能到位的,業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費應低于規(guī)定(約定)收費標準的15%-30%,具體比例應在前期物業(yè)服務合同中約定,差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場(停車位),由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務的,經(jīng)價格主管部門批準,可收取停車管理服務費,具體收費標準由各級價格主管部門在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。業(yè)主大會成立后的住宅小區(qū),由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后,在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定停車服務具體收費標準。
在保證業(yè)主停車的前提下,有條件的住宅小區(qū)可設立外來臨時停車位,進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車時間在一小時內(nèi)的車輛不得收取停車費,臨時停車時間超過一小時的車輛按規(guī)定收費標準計次收費。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費除物業(yè)服務合同另有約定外應納入代收代交費用,由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳,按實際支出費用和約定方式公開合理分攤,具體分攤方式由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,業(yè)主大會成立前,由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)辦公所用水電費用不得向業(yè)主分攤。
住宅區(qū)物業(yè)公共電費分攤方式可按以下原則確定:公共照明電費按戶分攤;二次加壓供水水泵電費按用水量分攤;電梯電費可選擇按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤,除經(jīng)業(yè)主大會同意外不得采用零票方式收取電梯費??罩梦飿I(yè)業(yè)主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的,雙方應當簽訂有償服務合同,由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 設有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè),應按照"以收抵支、收支平衡"的原則,由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案,經(jīng)業(yè)主大會同意后收取;業(yè)主大會成立前,由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。供暖期結(jié)束后,物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主公布收支情況,若有結(jié)余,應結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用,不得挪作他用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關業(yè)主、業(yè)主大會同意并辦理有關批準手續(xù)后,利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營所得的收益,在扣除物業(yè)管理企業(yè)相關費用后,應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費,收益的70%納入維修基金,但合同另有約定的除外。
第二十二條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,裝修單位(或裝修人)應在裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議,并按規(guī)定標準交納裝修管理服務費用。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
第二十三條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價,物業(yè)管理企業(yè)應當按價格主管部門的規(guī)定將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區(qū)域內(nèi)的醒目位置或收費場所公示。
物業(yè)管理企業(yè)應每半年(或一年)以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務收費、經(jīng)營性設施收益、公共水電費用分攤、物業(yè)維修基金的收支情況,接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應完善內(nèi)部財務管理制度,強化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務費用包干制的,物業(yè)管理企業(yè)應對每個獨立的物業(yè)區(qū)域單獨建帳核算,按合同約定定期公布財務狀況;實行物業(yè)公共服務費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意,一次性預收物業(yè)公共服務費不得超過六個月,也不得擅自向業(yè)主、使用人收取長期占用(一年以上)性質(zhì)的押金、保證金等費用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的,不得降低服務質(zhì)量,減少服務內(nèi)容,提高收費標準。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的,業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務費用。
第二十九條 各級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第三十條 各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可依據(jù)本辦法制定本地區(qū)具體實施辦法。
第三十一條 本辦法由市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十二條 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行,此前凡與本辦法不一致的規(guī)定同時廢止。
附:
一、南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準 (單位:元/平方米.月)
等級 一級 二級 三級 四級 五級
無電梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有電梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
二、南京市住宅區(qū)物業(yè)管理停車服務收費標準(單位:元/輛.月)
露天車位 室內(nèi)車庫業(yè)主共用車位 室內(nèi)車庫業(yè)主專用車位 臨時停車車位
汽車 80-150 150-300 50-80 5元/次
摩托車 8-12
助力車(電動自行車) 15-20
自行車 3-5
備注:汽車臨時停車計次時間為1小時以上12小時以內(nèi),摩托車、助力車(電動自車)、自行車為有專人管理的封閉式共用車庫(棚)
注:機械式立體車庫不超過400元/輛.月(業(yè)主專用車位不超過130元/輛.月)
三、南京市物業(yè)管理裝修管理服務費標準
裝修管理服務費 (含裝修垃圾清運費) 3.5元/平方米(建筑面積)
南京市物價局 南京市房產(chǎn)管理局
二00五年二月十八日